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250万差价背后,这套房子隐藏着什么?2021-10-21 09:22:43作者:李宇嘉

我们都知道,二手住房交易本来只涉及三方,即买方、卖方和居间代理的第三方中介机构,但近期在深圳发生的一个二手住房交易案例,还冒出个第四方机构。这单二手房交易中,业主挂牌价为3800万元,但实际成交价却是4150万元,差价中的250万元被这个第四方吃了,真正居间代理的第三方,拿走了摆在台面上的33.5万元的服务费,中介费率只有0.8%。

怎么回事呢?经过多方打听,不为人知的隐情浮出水面。一开始,业主委托了一家叫深安地产的中介机构代理出售其房子,挂牌价为3800万。一听这个价格,就像猎人嗅到了猎物一样,市场嗅觉极其敏锐的深安这个中介,觉得业主可能叫低了价格。于是,他和业主签了一份独家委托协议,他承诺帮业主卖到3800万,不过业主也要配合他所谓的“美妆经营”。

也就是,从室内软装设计到装修,再到各大平台做推广,深安对这套房子进行了价值抬升导向的“美妆经营”。然后,这套房子的挂牌价格就一下子从3800万提升到了4150万。接下来,就有了买家夏小姐以4150万的价格,从第三方中介那里买了这套房子。当然,卖家也默认这一操作,并按协议将250万元转给了深安,作为台前代理的中介机构正当地拿了33.5万。

怎么看待这个问题?权威媒体都指向二手房市场屡禁不止的“吃差价”乱象。从表象看,中介确实“吃了差价”。但据了解,价值低估或经过美妆的房子,类似上面这种倒一手后加价出售的现象,在现实中很常见。前几年,笔者委托一家中介卖房,对方在现场拍照时告诉我,如果把房子好好收拾一下,刮一遍腻子,既增加了卖相,还可以在现有挂牌价的基础上多卖10万。

我按照对方的建议,前后花了不过2万元的美妆成本,但果然就多卖了10万元。当然,中介小哥没有让我分几万元给他,当时这么建议完全是为了提高成交概率。其实,从我这个卖家的角度看,中介小哥的这番操作,完全是基于市场形势、周边价格比对的专业化建议、增值性服务,返给他几万元也在情理之中。当时,他如果提出这个方案,我也可能会接受。

这和上面案例讲的,不是一样的嘛!但对买家来讲,算不算“吃差价”?如果中介规范操作,如果挂牌信息透明,就不会有“吃差价”的空间。但问题是,只要买家认可,“美妆经营”后的所谓溢价就会实现,也就有中介想方设法赚这个超额价值。要深思的是,为什么“美妆经营”后的所谓溢价,会有买家认可?笔者认为,这与这几年房价无理由暴涨脱不离干系。

这几年,深圳二手楼市炒作频繁,价格上涨没有理由,一个虚无缥缈的规划概念,就可以让二手房一夜之间暴涨20万。一年涨价50%或涨几百万的房子,深圳在现实中的案例还少吗?新房市场有预售价格审批,现在甚至做到了“一房一价”,但也难以杜绝“茶水费”。二手房市场价格信息多元、混乱、不透明,挂牌价、指导价、成交价可以没有任何关系。

目前,每一个片区的价格体系,可以有自己的一套逻辑,比如前海、后海、光明、宝中、福田等,各自涨价的故事不一样。甚至,同一套房子,业主心里的出售价、中介建议的挂牌价,也是千差万别。当市场缺失了能够锚定买卖双方成交的“价格准绳”,业主之间、买家之间对价格的认识就有很大差距,就给中介所谓的“美妆经营”,通过包装抬升价格创造了空间。

巨大的诱惑面前,必然会变着法子地“吃差价”,正面去堵是很难奏效的。当下,二手房监管没有抓手,中介和卖家合谋瓜分差价,对二者都有利,政策层面很难监管。如果不是卖家事后透露真相,就不会有本案例。怎么避免这一问题?阳光是最好的消毒剂,加快建立二手房交易平台,买卖双方要在平台上实名注册并填报相关信息。这样,即便有业主和中介想合谋“吃差价”,但区域内所有在售房屋的挂牌价信息一览无遗,“吃差价”很难得逞。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)


以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。


250万差价背后,这套房子隐藏着什么?2021-10-21 09:22:43作者:李宇嘉

我们都知道,二手住房交易本来只涉及三方,即买方、卖方和居间代理的第三方中介机构,但近期在深圳发生的一个二手住房交易案例,还冒出个第四方机构。这单二手房交易中,业主挂牌价为3800万元,但实际成交价却是4150万元,差价中的250万元被这个第四方吃了,真正居间代理的第三方,拿走了摆在台面上的33.5万元的服务费,中介费率只有0.8%。

怎么回事呢?经过多方打听,不为人知的隐情浮出水面。一开始,业主委托了一家叫深安地产的中介机构代理出售其房子,挂牌价为3800万。一听这个价格,就像猎人嗅到了猎物一样,市场嗅觉极其敏锐的深安这个中介,觉得业主可能叫低了价格。于是,他和业主签了一份独家委托协议,他承诺帮业主卖到3800万,不过业主也要配合他所谓的“美妆经营”。

也就是,从室内软装设计到装修,再到各大平台做推广,深安对这套房子进行了价值抬升导向的“美妆经营”。然后,这套房子的挂牌价格就一下子从3800万提升到了4150万。接下来,就有了买家夏小姐以4150万的价格,从第三方中介那里买了这套房子。当然,卖家也默认这一操作,并按协议将250万元转给了深安,作为台前代理的中介机构正当地拿了33.5万。

怎么看待这个问题?权威媒体都指向二手房市场屡禁不止的“吃差价”乱象。从表象看,中介确实“吃了差价”。但据了解,价值低估或经过美妆的房子,类似上面这种倒一手后加价出售的现象,在现实中很常见。前几年,笔者委托一家中介卖房,对方在现场拍照时告诉我,如果把房子好好收拾一下,刮一遍腻子,既增加了卖相,还可以在现有挂牌价的基础上多卖10万。

我按照对方的建议,前后花了不过2万元的美妆成本,但果然就多卖了10万元。当然,中介小哥没有让我分几万元给他,当时这么建议完全是为了提高成交概率。其实,从我这个卖家的角度看,中介小哥的这番操作,完全是基于市场形势、周边价格比对的专业化建议、增值性服务,返给他几万元也在情理之中。当时,他如果提出这个方案,我也可能会接受。

这和上面案例讲的,不是一样的嘛!但对买家来讲,算不算“吃差价”?如果中介规范操作,如果挂牌信息透明,就不会有“吃差价”的空间。但问题是,只要买家认可,“美妆经营”后的所谓溢价就会实现,也就有中介想方设法赚这个超额价值。要深思的是,为什么“美妆经营”后的所谓溢价,会有买家认可?笔者认为,这与这几年房价无理由暴涨脱不离干系。

这几年,深圳二手楼市炒作频繁,价格上涨没有理由,一个虚无缥缈的规划概念,就可以让二手房一夜之间暴涨20万。一年涨价50%或涨几百万的房子,深圳在现实中的案例还少吗?新房市场有预售价格审批,现在甚至做到了“一房一价”,但也难以杜绝“茶水费”。二手房市场价格信息多元、混乱、不透明,挂牌价、指导价、成交价可以没有任何关系。

目前,每一个片区的价格体系,可以有自己的一套逻辑,比如前海、后海、光明、宝中、福田等,各自涨价的故事不一样。甚至,同一套房子,业主心里的出售价、中介建议的挂牌价,也是千差万别。当市场缺失了能够锚定买卖双方成交的“价格准绳”,业主之间、买家之间对价格的认识就有很大差距,就给中介所谓的“美妆经营”,通过包装抬升价格创造了空间。

巨大的诱惑面前,必然会变着法子地“吃差价”,正面去堵是很难奏效的。当下,二手房监管没有抓手,中介和卖家合谋瓜分差价,对二者都有利,政策层面很难监管。如果不是卖家事后透露真相,就不会有本案例。怎么避免这一问题?阳光是最好的消毒剂,加快建立二手房交易平台,买卖双方要在平台上实名注册并填报相关信息。这样,即便有业主和中介想合谋“吃差价”,但区域内所有在售房屋的挂牌价信息一览无遗,“吃差价”很难得逞。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)


以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。


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