今年上半年，全国发布的房地产调控政策已超300次，下半年房地产调控将怎么走？楼市调控会不会放松调控？中国人民大学中国宏观经济论坛近期发布的专题报告认为，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场正在快速恢复，超级分化格局进一步得到强化。超级分化的市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。

不能不说，“房住不炒”、因城施策的调控思路，是房地产市场最具针对性、最符合市场实际，也是历次楼市调控效果最好的。正是在“房住不炒”定位的作用下，在因城施策政策的作用下，房地产市场正在步入稳定、有序、规范的轨道，步入住房居住属性的轨道。尤其是热点城市，也改变了此前房价过快上涨的格局，变得日益理性与理智，有的还出现了有涨有降的现象。

要知道，对房地产市场来说，再怎么兴旺，也不可能长期维持房价只涨不降的格局，不可能维持房价过快上涨的趋势。否则，就会风险不断加剧，危害不断加深，直至楼市崩盘。

日本房地产市场崩盘的教训，是最深刻的。美国的次贷危机，也是非常直观的教训。中国能够在房地产市场矛盾趋于激烈的情况下，及时出台调控政策，避免房价非理性上涨，是非常及时的。尤其是“房住不炒”定位和因城施策方法，是完全符合中国房地产市场发展实际的，也是必须按照这样的要求去做的。

从总体上讲，楼市调控发展到今天，就政策的作用力来说，已经发挥到比较好的水平，“房住不炒”的定位也已经在各级政府和社会各方面形成了共识，已经都确立了房子只能是用来住的理念。

所以，无论是房地产的规范还是房子的建设，无论是价格的确定还是市场的监管，都必须围绕“房住不炒”定位而展开。一旦出现与“房住不炒”定位相违背的现象，有关方面就会立即采取措施，要求地方收紧调控政策。也就是说，在如何执行“房住不炒”定位方面，地方政府是比较果断而坚决的，态度也是十分明朗的。

关键就在于，如何更好地进行因城施策，如何因城施策才能使楼市调控步入常态化，使楼市调控从政策调控走向市场调控、从行政手段转入市场机制、真正建立起有效规范的长效管理机制，是目前和今后一段时间楼市调控和市场管理最为重要而紧迫的一项工作。

事实也是，从目前各地出台的楼市调控政策来看，虽然频率很高、速度很快、效果也很好，但是，却很难具有“转型”的效果，很难从行政手段、行政思维转向经济和法律手段、市场思维之中，调控的思路和方法，也似乎没有走出此前“一放就乱、一收就死”的老套路，始终被房价牵着鼻子走。

恰恰是，这样的调控，是不符合市场化要求的调控，是只能在短期使用，而难以产生长期效用、难以长期有效使用的。真正有效的长期策略，是要建立符合市场化要求的楼市监管和调控机制，各地能够依据自身需要去对楼市进行调控。

可是，从半年来各地出台的300多次政策看，真正具有个性的调控政策，几乎没有。而事实上，一线城市与二线城市，二线城市与三线城市，三线城市与四线城市，热点城市与非热点城市，经济发达地区城市与经济欠发达地区城市，人口净流入城市与人口净流出城市之间，情况是不一样的，调控政策也应当有所区别，而不是“一刀切”。

为什么要因城施策，就是把调控的自主权给地方。可是，真正会因城施策的寥寥无几。更多情况下，都是人云亦云，房价出现异动的地方用这个政策，房价一直比较稳定的地方也运用这个政策。特别是三四线城市，很多都是库存比较严重的城市，也在以“紧”为重，为什么不能精准施策，对楼市调控政策松一松绑，刺激一下楼市，让库存减少一些，让风险化解一些。

前提是，去库存的同时，不能增库存。如果因此而重走“土地财政”老路，就必须制止，必须问责地方政府。而对热点城市，也要因城而异，像深圳等产业发展条件好的城市，可能调控政策要更严一些。不然，房价会失去理性，会成为城市发展之痛。

我们说，在高质量发展的大背景下，楼市调控也应当体现高质量，要依据各地不同实际，在“房住不炒”定位下，让因城施策能够更加符合地方实际，能够从因城施策转向精准施策，从而为建立楼市长效化管理机制打下坚实基础。